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Recht(s) - Seite - News ! Mietrecht: Beseitigung von Mängeln durch den Mieter - Schadensersatzansprüche

Veröffentlicht am Mittwoch, dem 08. Juli 2015 von RechtsPortal-247.de

Recht-Infos
RechtsPortal-24/7.de - Recht & Juristisches |
Freie-PM.de: Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des BGH vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 -, juris.

Das Problem ist jedem Mieter erkannt: mit der Zeit zeigen sich die ersten Mängel an der Wohnung, sei es ein tropfender Wasserhahn, die nicht funktionierende Heizung oder undichte Fenster. Die meisten Mieter vermeiden eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter bei kleineren Mängeln und beseitigen diese selbst. Liegen größere Mängel vor, versucht man den Vermieter zu erreichen oder den Hausmeisten anzurufen. Zahlreiche Vermieter reagieren auf entsprechende Anschreiben gar nicht. Irgendwann wird bei einigen Mietern der Ärger dann so groß, dass man den Mangel auch hier einfach selbst behebt.

Erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen erfordert Einhaltung gewisser Voraussetzungen:

Ein solches Vorgehen des Mieters kann im Hinblick auf den Wunsch, die Kosten für die Reparatur vom Vermieter erstattet zu verlangen, problematisch sein. Ein solcher Erstattungsanspruch ist nämlich an gewisse Voraussetzungen geknüpft:

Dazu der Bundesgerichtshof: Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 -, juris).

Wie so oft reicht es dabei nicht, dass man sich korrekt verhalten und die Vorgaben des Bundesgerichtshofs eingehalten hat. Man muss dieses Verhalten auch beweisen können.

Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung beweisen:

Das bedeutet für den konkreten Fall, dass man den Beweis erbringen muss, den Vermieter vor der Beseitigung des Mangels unter Setzung einer Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert zu haben. Hat man den Vermieter nur angerufen, scheitert ein solcher Beweis meistens. Aber auch der Zugang von Briefen lässt sich oft nicht beweisen. Außerdem lässt sich die (mündliche) Information des Hausmeisters schwer beweisen, da im Streitfall der Hausmeister in der Regel auf Seiten der Hausverwaltung/des Vermieters steht. Bei einer Zeugenvernahme vor Gericht kann sich der Hausmeister dann oft einfach nicht mehr so genau erinnern. Da der Mieter aber die Ansprüche beweisen muss, geht er in diesem Fall in der Regel leer aus.

Einwand des Vermieters: Mängelbeseitigung nicht erforderlich oder überteuert

Die Problematik geht aber noch darüber hinaus: selbst wenn der Mieter beweisen kann, dass er den Vermieter zunächst zur Mangelbeseitigung aufgefordert und hierfür auch eine angemessene Frist gesetzt hat, riskiert er, bei seinen Ersatzansprüchen leer auszugehen. Der Vermieter kann nämlich regelmäßig einwenden, dass die Beseitigung des Mangels zum einen nicht erforderlich war oder aber zumindest zu überteuerten Bedingungen geschah. Schlicht wird der Vermieter behaupten, er hätte es mit diesem oder jenem Handwerker billiger gemacht.

Vor diesem Hintergrund ist ein solches Vorgehen generell äußerst problematisch und nicht empfehlenswert. Wie geht man nun eigentlich sinnvoll vor?

Richtiges Vorgehen bei Mängeln an der Mietsache:

Man fordert den Vermieter sofort nach Auftreten des Mangels unter Fristsetzung zu Mangelbeseitigung auf. Eine Frist von 14 Tagen ist bei den kleineren Mängeln zumindest ausreichend. Weiter erklärt man den Vorbehalt hinsichtlich der Mietzahlungen im Hinblick auf einen Mangel und damit verbundene Minderungsrechte. Des Weiteren wird dem Vermieter die Erhebung einer Instandsetzungsklage für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der gesetzten Frist angekündigt. Läuft die Frist dann tatsächlich fruchtlos ab, sollte man auch diesen angekündigten Weg beschreiten. Im Rahmen der Instandsetzungsklage kann dann auch die Höhe des Minderungsrechts und eines darüber hinaus möglicherweise bestehenden Zurückbehaltungsrechts gerichtlich geklärt werden. Schadensersatzansprüche können ebenfalls direkt mit geltend gemacht werden.

Viele Mieter sagen mir daraufhin folgendes: ich möchte meinen Vermieter aber nicht verklagen. Das ist ein ernstzunehmender Standpunkt. Immerhin handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis und man sieht sich nicht nur zweimal, sondern regelmäßig. Dann sollte man aber auch so konsequent sein und seine eigentlichen Ansprüche wirklich abschreiben. Der in der Praxis häufig gewählte Mittelweg, man ärgert sich so lange, bis man die Nerven verliert, ist kein vernünftiger und gangbarer Weg. Er führt in der Regel trotzdem zu einem Rechtsstreit, allerdings mit einem für den Mieter nicht erfreulichen Ausgang. Wer zum Beispiel in der Wut dann einfach die Miete mindert, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

1.7.2015

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com
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Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des BGH vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 -, juris.

Das Problem ist jedem Mieter erkannt: mit der Zeit zeigen sich die ersten Mängel an der Wohnung, sei es ein tropfender Wasserhahn, die nicht funktionierende Heizung oder undichte Fenster. Die meisten Mieter vermeiden eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter bei kleineren Mängeln und beseitigen diese selbst. Liegen größere Mängel vor, versucht man den Vermieter zu erreichen oder den Hausmeisten anzurufen. Zahlreiche Vermieter reagieren auf entsprechende Anschreiben gar nicht. Irgendwann wird bei einigen Mietern der Ärger dann so groß, dass man den Mangel auch hier einfach selbst behebt.

Erfolgreiche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen erfordert Einhaltung gewisser Voraussetzungen:

Ein solches Vorgehen des Mieters kann im Hinblick auf den Wunsch, die Kosten für die Reparatur vom Vermieter erstattet zu verlangen, problematisch sein. Ein solcher Erstattungsanspruch ist nämlich an gewisse Voraussetzungen geknüpft:

Dazu der Bundesgerichtshof: Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 222/06 -, juris).

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Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung beweisen:

Das bedeutet für den konkreten Fall, dass man den Beweis erbringen muss, den Vermieter vor der Beseitigung des Mangels unter Setzung einer Frist zur Mängelbeseitigung aufgefordert zu haben. Hat man den Vermieter nur angerufen, scheitert ein solcher Beweis meistens. Aber auch der Zugang von Briefen lässt sich oft nicht beweisen. Außerdem lässt sich die (mündliche) Information des Hausmeisters schwer beweisen, da im Streitfall der Hausmeister in der Regel auf Seiten der Hausverwaltung/des Vermieters steht. Bei einer Zeugenvernahme vor Gericht kann sich der Hausmeister dann oft einfach nicht mehr so genau erinnern. Da der Mieter aber die Ansprüche beweisen muss, geht er in diesem Fall in der Regel leer aus.

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Die Problematik geht aber noch darüber hinaus: selbst wenn der Mieter beweisen kann, dass er den Vermieter zunächst zur Mangelbeseitigung aufgefordert und hierfür auch eine angemessene Frist gesetzt hat, riskiert er, bei seinen Ersatzansprüchen leer auszugehen. Der Vermieter kann nämlich regelmäßig einwenden, dass die Beseitigung des Mangels zum einen nicht erforderlich war oder aber zumindest zu überteuerten Bedingungen geschah. Schlicht wird der Vermieter behaupten, er hätte es mit diesem oder jenem Handwerker billiger gemacht.

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 Wegen 'BEM' oder 'Gefährdungsbeurteilung' erfolgreich vor die Einigungsstelle (PR-Gateway, 02.07.2020)
1. Der Betriebsrat hat zum Nachweis eines ordentlichen Beschlusses für ein arbeitsgerichtliches Beschlussverfahren zur Einsetzung der Einigungsstelle folgende Unterlagen vorzulegen:

- Protokoll der Sitzung, aus der sich ergibt, dass das Scheitern der Verhandlungen und die Anrufung der Einigungsstelle sowie die Bevollmächtigung der Rechtsvertretung zur Einleitung des gerichtlichen Bestellungsverfahrens nach § 100 ArbGG beschlossen wurde.

- Teilnehmer*innenliste der Sitzung unter ...

 Entschädigungsanspruch wegen Diskriminierung einer schwerbehinderten (PR-Gateway, 02.04.2020)
1. Eine unmittelbare Unterrichtung der Schwerbehindertenvertretung über die Bewerbung eines schwerbehinderten Menschen liegt nicht vor, wenn der Arbeitgeber der Schwerbehindertenvertretung nach Eingang der Bewerbung lediglich die Angaben und Unterlagen aller Bewerber*innen zugänglich macht.

2. Auch wenn schwerbehinderte Bewerber*innen die fachlichen Festlegungen im Anforderungsprofil einer Stelle nicht erfüllen, kann der öffentliche Arbeitgeber verpflichtet sein, sie zum Vorstellungsges ...

 Corona - Insolvenzantragspflicht soll ausgesetzt werden (PR-Gateway, 24.03.2020)
Corona - Insolvenzantragspflicht soll ausgesetzt werden

Wegen des Coronavirus plant das Bundesjustizministerium eine Aussetzung der Insolvenzantragspflicht. So sollen Unternehmen geschützt werden, die aufgrund der Pandemie in Schwierigkeiten geraten.

Bei Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung der Gesellschaft muss ohne schuldhaftes Zögern Insolvenzantrag gestellt werden. Besteht berechtigte Hoffnung, dass der Insolvenzgrund beseitigt werden kann, kann mit der Stellung des Insolvenz ...

 Testament per Videobotschaft - besser nicht (PR-Gateway, 16.12.2019)
Essen- Auch wenn der lateinische Ausdruck "memento mori" (sei dir der Sterblichkeit bewusst) vielen bekannt ist, mag man sich nicht so wirklich mit dem Thema Tod auseinandersetzen. Allerdings fragt das Schicksal vorher nicht und plötzlich steht man vor einem Erbfall. Die zertifizierte Testamentsvollstreckerin Dipl.-Finw. Bettina M. Rau-Franz, Steuerberaterin und Partnerin in der Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei Roland Franz & Partner in Düsseldorf, Essen und Velbert, weist darauf hin, d ...

 Mandantenakquise als Rechtsanwalt: Die Top 5 Tipps für neue Mandanten! (PR-Gateway, 20.11.2019)
In Deutschland gibt es immer mehr Rechtsanwälte. Während früher Empfehlungen von Mandanten und eine Mund zu Mund Propaganda ausreichten, um neue Mandanten zu gewinnen, ist die Mandantenakquise heute angesichts des hart umkämpften Marktes ungleich schwieriger.

Doch es gibt einen entscheidenden Vorteil: Die Möglichkeiten der Anwaltswerbung sind nicht mehr bloß auf Offline-Medien beschränkt.

Stattdessen steht Ihnen das Internet für die Mandantenakquise unter der Voraussetzung offen, d ...

 Verstoß gegen die DSGVO - Rekordbußgeld in Höhe von 14,5 Millionen Euro verhängt (PR-Gateway, 13.11.2019)
Verstoß gegen die DSGVO - Rekordbußgeld in Höhe von 14,5 Millionen Euro verhängt

Verstöße gegen die DSGVO können teuer werden. Das bekam nun eine Immobiliengesellschaft zu spüren, die ein Bußgeld in Höhe von 14,5 Millionen Euro zahlen muss.

Durch die EU-Datenschutzgrundverordnung - kurz DSGVO - sollen sensible personenbezogene Daten besser geschützt werden. Für Unternehmen bedeutet dies erhöhte Anforderungen an den Datenschutz. Verstöße gegen die DSGVO können rigoros sanktioniert w ...

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