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Recht(s) - Seite - News ! Keine beliebige Verwertung der Mietkaution im laufenden Mietverhältnis

Veröffentlicht am Montag, dem 01. September 2014 von RechtsPortal-247.de

Recht-Infos
PR-Gateway: Mietkaution: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wo

Ausgangslage:

Häufig stehen Mieter und Vermieter gleichermaßen vor dem Problem, dass Mietrückstände bestehen, die Beteiligten wegen der Ursachen streiten und diese Rückstände mit der vom Mieter geleisteten Mietkaution verrechnet werden sollen. Beide Beteiligte fragen sich nun, ist das im laufenden Mietverhältnis eigentlich rechtmäßig?

Der Fall:

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. In dem Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin eine Kaution in Höhe von 1.400,00 ? leistet. Darüber hinaus gab es eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag:

"Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. [...]"

Später im Laufe des Mietverhältnisses machte die Mieterin eine Mietminderung geltend und stritt sich mit dem Vermieter über offene Mietforderungen. Der Vermieter ließ sich ungeachtet des Streits mit der Mieterin in Höhe der offenen Mietforderung - während des laufenden Mietverhältnisses - das Kautionsguthaben auszahlen.

Die Mieterin verlangt nun jedoch, dass der Vermieter den entnommenen Betrag wieder dem Kautionskonto gutschreibt und insolvenzfest anlegt. Das Amtsgericht und das Landgericht folgten der Argumentation der Mieterin und verurteilten den Vermieter zur Wiederauffüllung des Kautionskontos der Mieterin. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Vermieter sein Klageabweisungsbegehren vor dem Bundesgerichtshof weiter, aber ohne Erfolg.

Die aktuelle Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil vom 07. Mai 2014 - VIII ZR 234/13 die Ausführungen des Amts- und Landgerichts und entschied ganz klar: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

Der Anspruch der Mieterin auf Wiederauffüllung und insolvenzsicherer Anlage der Mietkaution ergibt sich aus § 551 Abs. 3 BGB. Der Vermieter war nicht berechtigt gewesen, während des Mietverhältnisses wegen der hier streitigen Mietforderungen auf die Kaution zuzugreifen. Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses grundsätzlich nur dann die Mietkaution antasten, wenn seine Forderung unbestritten ist oder durch ein anderes Gerichtsverfahren rechtskräftig festgestellt wurde oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liegt. Keine der genannten Varianten lagen im Ausgangsfall vor.

Die Gerichte führten weiter aus, dass der Vermieter während der Mietzeit aufgrund der Sicherungsabrede fremdes Vermögen, nämlich des Mieters verwaltet. Und wenn sich die Parteien nicht wirksam darauf geeinigt haben, hat der Vermieter nur ein eingeschränktes Befriedigungsrecht. Bei der Leistung der Mietkaution wird regelmäßig davon ausgegangen, dass der Mieter keine Mietsicherheit hingeben wollen wird, an der sich der Vermieter während der Mietzeit ungehindert bedienen könne, obwohl sich die Beteiligten über vermeintliche Gegenansprüche streiten. Die hier getroffene Zusatzvereinbarung war zudem gemäß § 307 BGB unwirksam. Eine Auslegung dieser Vereinbarung, die dem Vermieter gestatte, sich auch wegen streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen, verstoße gegen das in § 551 Abs. 3 BGB postulierte Leitbild der Insolvenzsicherheit der Mietkaution.

Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Senatsurteil vom 13. Oktober 2011 - VIII ZR 98/10, NJW 2010, 59 Rn.19; jeweils unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2079, S. 10 f.). Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Anwaltstipps Vermieter:

Lassen Sie die Mietkaution Ihres Mieters lieber unangetastet und streben strategisch günstiger eine, eventuell auch gerichtliche Klärung der offenen Mietrückrückstände an. Sobald dann rechtskräftig eine Zahlungsforderung gegen den Mieter festgestellt wird, können Sie sich rechtmäßig aus der Mietkaution bedienen, müssen gegebenenfalls die Prozesskosten nicht zahlen und klären vielleicht noch weitere Fragen im Zusammenhang mit diesem Mietverhältnis.

Anwaltstipps Mieter:

Sollte Ihnen als Mieter ähnliches wiederfahren sein, müssen Sie auf Wiederauffüllung des Kautionskontos klagen. Sie haben einen Anspruch aus § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution. Sind Sie im Unklaren, ob die Kaution insolvenzfest und getrennt vom Vermögen Ihres Vermieters angelegt wurde, haben Sie einen Auskunftsanspruch und können Ihren Vermieter auch auf Auskunft verklagen.

Quelle:

BGH, Urteil vom 07. Mai 2014 - VIII ZR 234/13.

22.07.2014

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
berlin@recht-bw.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de



Mietkaution: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wo

Ausgangslage:

Häufig stehen Mieter und Vermieter gleichermaßen vor dem Problem, dass Mietrückstände bestehen, die Beteiligten wegen der Ursachen streiten und diese Rückstände mit der vom Mieter geleisteten Mietkaution verrechnet werden sollen. Beide Beteiligte fragen sich nun, ist das im laufenden Mietverhältnis eigentlich rechtmäßig?

Der Fall:

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. In dem Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin eine Kaution in Höhe von 1.400,00 ? leistet. Darüber hinaus gab es eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag:

"Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. [...]"

Später im Laufe des Mietverhältnisses machte die Mieterin eine Mietminderung geltend und stritt sich mit dem Vermieter über offene Mietforderungen. Der Vermieter ließ sich ungeachtet des Streits mit der Mieterin in Höhe der offenen Mietforderung - während des laufenden Mietverhältnisses - das Kautionsguthaben auszahlen.

Die Mieterin verlangt nun jedoch, dass der Vermieter den entnommenen Betrag wieder dem Kautionskonto gutschreibt und insolvenzfest anlegt. Das Amtsgericht und das Landgericht folgten der Argumentation der Mieterin und verurteilten den Vermieter zur Wiederauffüllung des Kautionskontos der Mieterin. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Vermieter sein Klageabweisungsbegehren vor dem Bundesgerichtshof weiter, aber ohne Erfolg.

Die aktuelle Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil vom 07. Mai 2014 - VIII ZR 234/13 die Ausführungen des Amts- und Landgerichts und entschied ganz klar: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

Der Anspruch der Mieterin auf Wiederauffüllung und insolvenzsicherer Anlage der Mietkaution ergibt sich aus § 551 Abs. 3 BGB. Der Vermieter war nicht berechtigt gewesen, während des Mietverhältnisses wegen der hier streitigen Mietforderungen auf die Kaution zuzugreifen. Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses grundsätzlich nur dann die Mietkaution antasten, wenn seine Forderung unbestritten ist oder durch ein anderes Gerichtsverfahren rechtskräftig festgestellt wurde oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liegt. Keine der genannten Varianten lagen im Ausgangsfall vor.

Die Gerichte führten weiter aus, dass der Vermieter während der Mietzeit aufgrund der Sicherungsabrede fremdes Vermögen, nämlich des Mieters verwaltet. Und wenn sich die Parteien nicht wirksam darauf geeinigt haben, hat der Vermieter nur ein eingeschränktes Befriedigungsrecht. Bei der Leistung der Mietkaution wird regelmäßig davon ausgegangen, dass der Mieter keine Mietsicherheit hingeben wollen wird, an der sich der Vermieter während der Mietzeit ungehindert bedienen könne, obwohl sich die Beteiligten über vermeintliche Gegenansprüche streiten. Die hier getroffene Zusatzvereinbarung war zudem gemäß § 307 BGB unwirksam. Eine Auslegung dieser Vereinbarung, die dem Vermieter gestatte, sich auch wegen streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen, verstoße gegen das in § 551 Abs. 3 BGB postulierte Leitbild der Insolvenzsicherheit der Mietkaution.

Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Senatsurteil vom 13. Oktober 2011 - VIII ZR 98/10, NJW 2010, 59 Rn.19; jeweils unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2079, S. 10 f.). Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Anwaltstipps Vermieter:

Lassen Sie die Mietkaution Ihres Mieters lieber unangetastet und streben strategisch günstiger eine, eventuell auch gerichtliche Klärung der offenen Mietrückrückstände an. Sobald dann rechtskräftig eine Zahlungsforderung gegen den Mieter festgestellt wird, können Sie sich rechtmäßig aus der Mietkaution bedienen, müssen gegebenenfalls die Prozesskosten nicht zahlen und klären vielleicht noch weitere Fragen im Zusammenhang mit diesem Mietverhältnis.

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Sollte Ihnen als Mieter ähnliches wiederfahren sein, müssen Sie auf Wiederauffüllung des Kautionskontos klagen. Sie haben einen Anspruch aus § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution. Sind Sie im Unklaren, ob die Kaution insolvenzfest und getrennt vom Vermögen Ihres Vermieters angelegt wurde, haben Sie einen Auskunftsanspruch und können Ihren Vermieter auch auf Auskunft verklagen.

Quelle:

BGH, Urteil vom 07. Mai 2014 - VIII ZR 234/13.

22.07.2014

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Wir laden Sie herzlich dazu ein, den Gourmet Tempel Ludwigsburg zu besuchen und Ihre Sinne von unseren Künsten verzaubern zu lassen. Geben Sie sich der Freude an exzellentem Essen, herzlicher Gastfreundschaft und einer entspannten Atmosphäre hin und reservieren Sie noch heute einen Tisch unter +4971419921678





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Herzlich Willkomme ...

 Der Ehevertrag für Unternehmer und Gesellschafter (PR-Gateway, 21.03.2024)
Unternehmerehevertrag: Warum ein Ehevertrag für verheiratete Unternehmer und Gesellschafter dringend zu empfehlen ist, erklärt Bettina Selzer, Notarin in Frankfurt in einem neuen Fachbeitrag

Frankfurt, 21. März 2024 - Ohne einen Ehevertrag leben Verheiratete in Deutschland automatisch im Güterstand der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft. Oftmals spiegelt diese die individuellen Interessen der Eheleute jedoch nicht wider. Ganz besonders gilt dies für Unternehmer und Anteilseigner von Ge ...

 Neuer hoch effizienter BHKW-Gasmotor der 2,5 Liter-Klasse von MAMotec (PR-Gateway, 19.03.2024)
MAMotec MAG24.4 Gasmotor für den Einsatz in Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen und kleineren Energieerzeugungseinheiten, schließt Lücke im Motorenmarkt

Kuppenheim, 19. März 2024 - MAMotec stellt einen neuen und besonders effizienten Gasmotor für Betreiber von kleineren Blockheizkraftwerken (BHKW) inklusive der Möglichkeit der Kraft-Wärme-Koppelung vor. Der Motor MAG24.4 steht nach der Entwicklung und dem erfolgreichen Feldtest mit über 40 Motoren in einem konkreten Kundenprojekt ab sofort z ...

 Josip Heit, GSB Gold Standard Corporation, der Erfolg eines Finanzgenies und 40 Tageszeitungen auf allen Kontinenten (PR-Gateway, 18.03.2024)


Josip Heit ist Vorstandsvorsitzender der GSB Gold Standard Konzerngruppe und sorgt seit Jahren für mediale und öffentliche Aufmerksamkeit, nicht nur durch große Immobilienprojekte.

Hierbei ist die Karriere von Heit gekennzeichnet durch visionäre Führung, strategische Weitsicht und vor allem einem unerschütterlichen Engagement für finanziellen Weitblick.



Vieles, was man über Josip Heit weltweit lesen kann, polarisiert! Für die einen ist Josip Heit ein finan ...

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