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Recht(s) - Seite - News ! Wie werde ich meinen Untermieter wieder los?

Veröffentlicht am Freitag, dem 22. August 2014 von RechtsPortal-247.de

Recht-Infos
PR-Gateway: Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin zur Frage, wie man den Untermieter wieder loswird.

Nachdem der Bundesgerichtshof jüngst bahnbrechend in seinem Urteil vom 11. Juni 2014 - Az.: VIII ZR 349/13 entschieden hat, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung seiner Wohnung habe wegen der von der Gesellschaft geforderten Flexibilität im Arbeitsbereich, aber auch bei Verkleinerung seiner Familie oder Verschlechterung seiner finanziellen Lage, ist das Thema Untervermietung topaktuell. Viele Mieter wundern sich jedoch im Laufe des Untermietverhältnisses über die zutage tretenden Eigenarten ihres Untermieters, den sie dann doch ganz gern wieder loswerden würden und spüren plötzlich die gesetzlichen Hürden für einen (Unter-)Vermieter.

Ausgangslage:

Der Grundfall stellt sich wie folgt dar: Ein Hauptmieter hat die Mietwohnung von einem Vermieter angemietet, die er selbst bewohnt. Mit Zustimmung des Vermieters vermietet der Hauptmieter ein einzelnes, teilmöbliertes Zimmer an eine weitere Person, den sogenannten Untermieter. Nun soll der Untermieter wieder raus und freiwillig will der nicht ausziehen.

Rechtslage:

Zunächst ist festzuhalten, dass zwischen Untermieter und Hauptmieter, der die Rolle des Untervermieters einnimmt, ein eigenes Vertragsverhältnis entsteht, das den Hauptvermieter nicht tangiert. Der Hauptmieter als Untervermieter trägt alle Rechte und Pflichten, wie ein Eigentümer, der vermietet. Möchte der Untervermieter das Mietverhältnis mit dem Untermieter beenden, muss er kündigen.

Anders als im Hauptmietverhältnis kann der Untermieter gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB für sich keinen Mieterschutz in Anspruch nehmen. Durch diese besondere gesetzliche Regelung muss der Untervermieter eines möblierten Zimmers als Teil in seiner selbstgenutzten Wohnung die Kündigung gegenüber dem Untermieter nicht begründen, der Untermieter hat kein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung und er muss eine relativ kurze Kündigungsfrist dulden. Die Kündigungsfrist beträgt gemäß § 573c Abs. 3 BGB nur 14 Tage und die Kündigung muss schriftlich bis spätestens zum 15. des jeweiligen Monats dem Untermieter zugehen.

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(...)
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

Zieht der Untermieter nicht aus, muss der Untervermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet, erheben. Der Untervermieter muss ein Räumungsurteil gegen den Untermieter erstreiten, kann dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Der Gerichtsvollzieher allein darf dann das Zimmer des Untermieters räumen oder den Untermieter entsprechend außer Besitz setzen, also die Schlösser austauschen.

Der Untervermieter darf hier nicht im Wege der Selbstjustiz vorgehen und selbst gegen den Untermieter tätig werden. Eine solche Vorgehensweise kann die teure Folge in Form einer einstweiligen Verfügung vom Gericht zugunsten des Untermieters nach sich ziehen. Und nicht nur, dass der Untervermieter bei Ausübung von Selbstjustiz die erheblichen Kosten für die einstweilige Verfügung tragen muss, es kommt noch schlimmer: der Untermieter muss wieder aufgenommen werden.

Für beide Seiten gilt die anwaltliche Empfehlung: Auch für ein Untermietverhältnis sollte mit einer Mietrechtsschutzversicherung vorgesorgt werden.

Anwaltstipps Untervermieter:

Zunächst sollten Sie sich bewusst machen: Sie sind mit Abschluss eines Untermietvertrages Vermieter. Sie haben dieselben Rechte und Pflichten, wie Ihr Vermieter in Ihrem Hauptmietverhältnis. Sie müssen ordnungsgemäß über die Nebenkostenvorschüsse - soweit vertraglich vereinbart - abrechnen. Sie müssen für die Beendigung des Untermietverhältnisses eine Kündigung erklären und sogar auf Räumung klagen, wenn der Untermieter einfach nicht ausziehen will. Deshalb gilt: Schauen Sie sich den potentiellen Untermieter genau an. Lassen Sie sich vor Übergabe des Schlüssel die Kaution überweisen. Und lassen Sie sich auch vom Vorvermieter des potentiellen Untermieters eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen. Es besteht auch die Möglichkeit, zunächst einen befristeten Untermietvertrag abzuschließen. Die Befristung muss jedoch schriftlich begründet sein. Wir stehen Ihnen hierbei mit Rat und Tat zur Seite.

Anwaltstipps Untermieter:

Zunächst sollten Sie sich bewusst machen: Sie sind als Untermieter nicht rechtlos - auch wenn Sie nur ein Zimmer für den schmalen Geldbeutel in einer vom Untervermieter selbst bewohnten Wohnung angemietet haben. Sie haben vielleicht nicht denselben Mieterschutz wie in einem Hauptmietverhältnis, aber auch der Untervermieter kann Sie nicht einfach vor die Tür setzen, sondern muss einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken. Doch Vorsicht, das kann bei einer berechtigten Beendigung des Untermietverhältnisses teuer werden.
Um jedoch solche unschönen Szenen mit dem Untervermieter zu vermeiden und nicht auf die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung bei Außerbesitzsetzung zurückgreifen zu müssen, gilt auch hier: Schauen Sie sich den potentiellen Untervermieter genau an. Vereinbaren Sie lieber noch einen zweiten Besichtigungstermin der Räumlichkeiten und nehmen einen Freund oder eine Freundin mit. Lassen Sie sich vorher die Regeln des Zusammenlebens von den zukünftigen Mitbewohnern erklären. Es besteht auch die Möglichkeit, zunächst einen befristeten Untermietvertrag abzuschließen. Nach Ablauf der Befristung ist eine Testzeit abgelaufen und man weiß, ob eine Fortsetzung oder eine einfache Trennung sinnvoll sind.

22.07.2014

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
berlin@recht-bw.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de



Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin zur Frage, wie man den Untermieter wieder loswird.

Nachdem der Bundesgerichtshof jüngst bahnbrechend in seinem Urteil vom 11. Juni 2014 - Az.: VIII ZR 349/13 entschieden hat, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung seiner Wohnung habe wegen der von der Gesellschaft geforderten Flexibilität im Arbeitsbereich, aber auch bei Verkleinerung seiner Familie oder Verschlechterung seiner finanziellen Lage, ist das Thema Untervermietung topaktuell. Viele Mieter wundern sich jedoch im Laufe des Untermietverhältnisses über die zutage tretenden Eigenarten ihres Untermieters, den sie dann doch ganz gern wieder loswerden würden und spüren plötzlich die gesetzlichen Hürden für einen (Unter-)Vermieter.

Ausgangslage:

Der Grundfall stellt sich wie folgt dar: Ein Hauptmieter hat die Mietwohnung von einem Vermieter angemietet, die er selbst bewohnt. Mit Zustimmung des Vermieters vermietet der Hauptmieter ein einzelnes, teilmöbliertes Zimmer an eine weitere Person, den sogenannten Untermieter. Nun soll der Untermieter wieder raus und freiwillig will der nicht ausziehen.

Rechtslage:

Zunächst ist festzuhalten, dass zwischen Untermieter und Hauptmieter, der die Rolle des Untervermieters einnimmt, ein eigenes Vertragsverhältnis entsteht, das den Hauptvermieter nicht tangiert. Der Hauptmieter als Untervermieter trägt alle Rechte und Pflichten, wie ein Eigentümer, der vermietet. Möchte der Untervermieter das Mietverhältnis mit dem Untermieter beenden, muss er kündigen.

Anders als im Hauptmietverhältnis kann der Untermieter gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB für sich keinen Mieterschutz in Anspruch nehmen. Durch diese besondere gesetzliche Regelung muss der Untervermieter eines möblierten Zimmers als Teil in seiner selbstgenutzten Wohnung die Kündigung gegenüber dem Untermieter nicht begründen, der Untermieter hat kein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung und er muss eine relativ kurze Kündigungsfrist dulden. Die Kündigungsfrist beträgt gemäß § 573c Abs. 3 BGB nur 14 Tage und die Kündigung muss schriftlich bis spätestens zum 15. des jeweiligen Monats dem Untermieter zugehen.

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(...)
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

Zieht der Untermieter nicht aus, muss der Untervermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet, erheben. Der Untervermieter muss ein Räumungsurteil gegen den Untermieter erstreiten, kann dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Der Gerichtsvollzieher allein darf dann das Zimmer des Untermieters räumen oder den Untermieter entsprechend außer Besitz setzen, also die Schlösser austauschen.

Der Untervermieter darf hier nicht im Wege der Selbstjustiz vorgehen und selbst gegen den Untermieter tätig werden. Eine solche Vorgehensweise kann die teure Folge in Form einer einstweiligen Verfügung vom Gericht zugunsten des Untermieters nach sich ziehen. Und nicht nur, dass der Untervermieter bei Ausübung von Selbstjustiz die erheblichen Kosten für die einstweilige Verfügung tragen muss, es kommt noch schlimmer: der Untermieter muss wieder aufgenommen werden.

Für beide Seiten gilt die anwaltliche Empfehlung: Auch für ein Untermietverhältnis sollte mit einer Mietrechtsschutzversicherung vorgesorgt werden.

Anwaltstipps Untervermieter:

Zunächst sollten Sie sich bewusst machen: Sie sind mit Abschluss eines Untermietvertrages Vermieter. Sie haben dieselben Rechte und Pflichten, wie Ihr Vermieter in Ihrem Hauptmietverhältnis. Sie müssen ordnungsgemäß über die Nebenkostenvorschüsse - soweit vertraglich vereinbart - abrechnen. Sie müssen für die Beendigung des Untermietverhältnisses eine Kündigung erklären und sogar auf Räumung klagen, wenn der Untermieter einfach nicht ausziehen will. Deshalb gilt: Schauen Sie sich den potentiellen Untermieter genau an. Lassen Sie sich vor Übergabe des Schlüssel die Kaution überweisen. Und lassen Sie sich auch vom Vorvermieter des potentiellen Untermieters eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen. Es besteht auch die Möglichkeit, zunächst einen befristeten Untermietvertrag abzuschließen. Die Befristung muss jedoch schriftlich begründet sein. Wir stehen Ihnen hierbei mit Rat und Tat zur Seite.

Anwaltstipps Untermieter:

Zunächst sollten Sie sich bewusst machen: Sie sind als Untermieter nicht rechtlos - auch wenn Sie nur ein Zimmer für den schmalen Geldbeutel in einer vom Untervermieter selbst bewohnten Wohnung angemietet haben. Sie haben vielleicht nicht denselben Mieterschutz wie in einem Hauptmietverhältnis, aber auch der Untervermieter kann Sie nicht einfach vor die Tür setzen, sondern muss einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken. Doch Vorsicht, das kann bei einer berechtigten Beendigung des Untermietverhältnisses teuer werden.
Um jedoch solche unschönen Szenen mit dem Untervermieter zu vermeiden und nicht auf die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung bei Außerbesitzsetzung zurückgreifen zu müssen, gilt auch hier: Schauen Sie sich den potentiellen Untervermieter genau an. Vereinbaren Sie lieber noch einen zweiten Besichtigungstermin der Räumlichkeiten und nehmen einen Freund oder eine Freundin mit. Lassen Sie sich vorher die Regeln des Zusammenlebens von den zukünftigen Mitbewohnern erklären. Es besteht auch die Möglichkeit, zunächst einen befristeten Untermietvertrag abzuschließen. Nach Ablauf der Befristung ist eine Testzeit abgelaufen und man weiß, ob eine Fortsetzung oder eine einfache Trennung sinnvoll sind.

22.07.2014

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(DAV). Häufig können Eltern im Ausland das Sorgerecht für ihr Kind, das als unbegleiteter Flüchtling nach Deutschland gelangte, nicht ausreichend ausüben. In solchen Fällen kann das Gericht feststellen, dass die elterliche Sorge ruht und zum Beispiel das Jugendamt zum Vormund bestellen.



Der Jugendliche wurde im türkischen Kurdengebiet geboren. 2022 reiste er nach Deutschland ein. Er leidet unter einer ...

 Fehlende Angaben im Versorgungsausgleich: Anordnung des Gerichts muss verständlich sein (PR-Gateway, 25.03.2024)


(DAV). Ehepartner haben bei der Scheidung eine Pflicht zur Mitwirkung beim Versorgungsausgleich. Verweigert einer der beiden dies, kann ein Zwangsgeld drohen. Fehlen Angaben eines Partners, muss das Familiengericht klar und unmissverständlich darlegen, was es von diesem erwartet.



Das Versicherungskonto des Manns bei der Deutschen Rentenversicherung wies ungeklärte Zeiten auf. Das Amtsgericht wies ihn a ...

 Sorgerechtsentscheidung: Minderjährige Mutter kann Beschwerde einlegen (PR-Gateway, 25.03.2024)


(DAV). Hat das Familiengericht entschieden, einem Elternteil das alleinige Sorgerecht zu übertragen, kommt es vor, dass der andere Elternteil nicht einverstanden ist. Er kann dann Beschwerde gegen die Entscheidung einlegen - auch wenn er noch minderjährig ist, kann er das selbst tun.



Das Familiengericht hatte dem Vater des rund einjährigen Kinds das alleinige Sorgerecht übertragen. Die minderjährige Mu ...

 Mit der Mutter im Ausland telefoniert - kein Anspruch auf eigenes Kindergeld (PR-Gateway, 25.03.2024)


(DAV). Laut Gesetz kann Anspruch auf Kindergeld haben, wer Vollwaise ist oder den Aufenthalt seiner Eltern nicht kennt. Wer mehrfach monatlich mit seiner Mutter im Ausland telefoniert, die auf der Flucht ist, kennt jedoch deren Aufenthalt - auch wenn dieser sich immer wieder ändert.



Der junge Mann beanspruchte Kindergeld für sich selbst und begründete dies damit, dass er den Aufenthalt seiner Mutter nicht ...

 Kein Fall für die Härteklausel - Scheidung trotz psychischer Erkrankung (PR-Gateway, 25.03.2024)


(DAV). Vor dem Hintergrund einer psychischen Erkrankung kann eine Scheidung unter Umständen eine so hohe Belastung darstellen, dass der erkrankte Ehepartner potentiell suizidgefährdet ist. Steht das der Scheidung entgegen?



Nach knapp dreißigjähriger Ehe teilte die Frau ihrem Mann 2016 mit, dass sie die Scheidung wolle. Spätestens seit 2017 lebte das Ehepaar dann innerhalb desselben Hauses getrennt. Der Mann, der zu der Zeit schwer alkoholabhängig war, wohnte in ein ...

 Gourmet Tempel Ludwigsburg: Ein Festmahl für die Sinne (PR-Gateway, 22.03.2024)
Willkommen im Gourmet Tempel Ludwigsburg

Inmitten von Ludwigsburg ist der Gourmet Tempel Ludwigsburg nicht nur ein Restaurant, sondern ein Ort des Genusses, der Gemeinschaft und der kulturellen Entdeckung.



Inhalt

-Die Philosophie des Genusses - Essen als Kunstform

-Eine Reise durch die Authentische Chinesische Küche

-Traditionelle Suppen und Dim Sum: Ein Blick in die Vergang ...

 Der Ehevertrag für Unternehmer und Gesellschafter (PR-Gateway, 21.03.2024)
Unternehmerehevertrag: Warum ein Ehevertrag für verheiratete Unternehmer und Gesellschafter dringend zu empfehlen ist, erklärt Bettina Selzer, Notarin in Frankfurt in einem neuen Fachbeitrag

Frankfurt, 21. März 2024 - Ohne einen Ehevertrag leben Verheiratete in Deutschland automatisch im Güterstand der gesetzlichen Zugewinngemeinschaft. Oftmals spiegelt diese die individuellen Interessen der Eheleute jedoch nicht wider. Ganz besonders gilt dies für Unternehmer und Anteilseigner von Ge ...

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