Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks

April 2024

PR-Gateway: Ein Beitrag von Alexander Bredereck Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 -, BGHZ 199, 136-148.

Bundesgerichtshof zum Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks (Erwerbermodell)

Die Ausgangslage:

Teilt der Vermieter sein Eigentum und begründet an den einzelnen Wohnungen Wohnungseigentum, sind die Mieter, die bereits bei Teilung der Wohnung einen Mietvertrag hatten, durch ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB geschützt. D.h. wenn der Vermieter die Wohnung veräußert, können die Mieter durch ein Vorkaufsrecht das Eigentum daran zu den Bedingungen, zu denen der Verkauf erfolgt, erwerben.

Hintergrund: Wer in ein Mietshaus eines Vermieters mit vielen Wohnungen einzieht, ist schon rein faktisch anders vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt, als der, der in eine Eigentumswohnung zieht. Der Eigentümer eines Mietshauses mit vielen Wohnungen wird regelmäßig nicht ohne weiteres an einer Wohnung Eigenbedarf begründen können/wollen.

Anders sicher der Vermieter, der nur wenige Wohnungen hat. Hier ist die Entstehung von Eigenbedarf wesentlich wahrscheinlicher. Dementsprechend soll ein Mieter, der nicht von Anfang an dieses Risiko in Kauf nimmt, bei einer späteren Aufteilung des Eigentums gesetzlich durch ein Vorkaufsrecht geschützt werden.

Hier kam es in der Vergangenheit zu Umgehungen. Vermieter haben eine Gesetzeslücke genutzt. Dazu der nachfolgende Fall. Der Gesetzgeber hatte zwischenzeitlich am 1.5.2013 eine Neuregelung durch § 577 a Abs. 1a BGB beschlossen. Der hier entschiedene Fall betrifft noch Altfälle, die so genannten Erwerbermodelle.

Der Fall:

Ein Vermieter war Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Die Wohnungen wurden vermietet. Als dann erteilte das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Den ungeteilten Grundbesitz verkaufte der Vermieter mit notariellem Vertrag an drei Erwerber zum Preis von 120.000 EUR. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Anschließend erfolgte die Umschreibung des Eigentums. Die Mieterin einer Wohnung erklärte daraufhin das Vorkaufsrecht für ihre Wohnung zum Preis von einem Viertel des Gesamtpreises (30.000 EUR). Die Mieterin klagte bis zum Bundesgerichtshof, wo sie endgültig verlor.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.

Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen ("Erwerbermodell") (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 -, BGHZ 199, 136-148).

Fazit:

Der Bundesgerichtshof hat das so genannte Erwerbermodell bestätigt. Im Urteil sind auch die einzelnen Folgen einer anderweitigen Rechtsauffassung eindrucksvoll beschrieben. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nicht hinsichtlich eines abgeschlossenen Teils, also seiner Wohnung, ausüben. Mithin wäre er Teil einer Erwerbergemeinschaft mit allen daraus folgenden Risiken. Gerade auch im Hinblick auf die ohne notarielle Form mögliche Ausübung des Vorkaufsrechts wäre dies mit erheblichen Folgen für den Mieter verbunden.
Der Bundesgerichtshof hat aber auch dargestellt, dass in bestimmten Fällen einer bewussten Umgehung des § 577 BGB durch den Vermieter unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auch ein anderes Ergebnis gerechtfertigt sein könnte.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Der BGH hat das Erwerbermodell bestätigt. Allein hilft dies Vermietern für die Zukunft nicht allzu viel, da der Gesetzgeber die Gesetzeslücke zwischenzeitlich geschlossen hat. Eine ganz andere Frage ist, inwieweit die Mieter vom Vorkaufsrecht dann wirklich Gebrauch machen. Die vom Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung dargestellten Risiken für den Mieter bestehen auch künftig.

Fachanwaltstipp Mieter:

Vom Vorkaufsrecht können grundsätzlich nur die Mieter profitieren, die bereits bei Aufteilung Mieter waren. Das Vorkaufsrecht besteht auch nur beim erstmaligen Verkauf. D.h. wer das Vorkaufsrecht nicht ausübt, ist damit bei späteren Verkäufen ausgeschlossen.

24.7.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Wir vertreten Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich im Rahmen von Räumungsklagen. Die Vertretung erfolgt bundesweit. Gern helfen wir auch Ihnen. Schildern Sie uns Ihren Fall und wir sagen Ihnen, was wir für Sie tun können.
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
berlin@recht-bw.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de

Ein Beitrag von Alexander Bredereck Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 -, BGHZ 199, 136-148.

Bundesgerichtshof zum Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks (Erwerbermodell)

Die Ausgangslage:

Teilt der Vermieter sein Eigentum und begründet an den einzelnen Wohnungen Wohnungseigentum, sind die Mieter, die bereits bei Teilung der Wohnung einen Mietvertrag hatten, durch ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB geschützt. D.h. wenn der Vermieter die Wohnung veräußert, können die Mieter durch ein Vorkaufsrecht das Eigentum daran zu den Bedingungen, zu denen der Verkauf erfolgt, erwerben.

Hintergrund: Wer in ein Mietshaus eines Vermieters mit vielen Wohnungen einzieht, ist schon rein faktisch anders vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt, als der, der in eine Eigentumswohnung zieht. Der Eigentümer eines Mietshauses mit vielen Wohnungen wird regelmäßig nicht ohne weiteres an einer Wohnung Eigenbedarf begründen können/wollen.

Anders sicher der Vermieter, der nur wenige Wohnungen hat. Hier ist die Entstehung von Eigenbedarf wesentlich wahrscheinlicher. Dementsprechend soll ein Mieter, der nicht von Anfang an dieses Risiko in Kauf nimmt, bei einer späteren Aufteilung des Eigentums gesetzlich durch ein Vorkaufsrecht geschützt werden.

Hier kam es in der Vergangenheit zu Umgehungen. Vermieter haben eine Gesetzeslücke genutzt. Dazu der nachfolgende Fall. Der Gesetzgeber hatte zwischenzeitlich am 1.5.2013 eine Neuregelung durch § 577 a Abs. 1a BGB beschlossen. Der hier entschiedene Fall betrifft noch Altfälle, die so genannten Erwerbermodelle.

Der Fall:

Ein Vermieter war Eigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks. Die Wohnungen wurden vermietet. Als dann erteilte das zuständige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Den ungeteilten Grundbesitz verkaufte der Vermieter mit notariellem Vertrag an drei Erwerber zum Preis von 120.000 EUR. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gemäß § 3 WEG beurkunden. Anschließend erfolgte die Umschreibung des Eigentums. Die Mieterin einer Wohnung erklärte daraufhin das Vorkaufsrecht für ihre Wohnung zum Preis von einem Viertel des Gesamtpreises (30.000 EUR). Die Mieterin klagte bis zum Bundesgerichtshof, wo sie endgültig verlor.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht bei dem Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist.

Es entsteht in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen ("Erwerbermodell") (BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12 -, BGHZ 199, 136-148).

Fazit:

Der Bundesgerichtshof hat das so genannte Erwerbermodell bestätigt. Im Urteil sind auch die einzelnen Folgen einer anderweitigen Rechtsauffassung eindrucksvoll beschrieben. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht nicht hinsichtlich eines abgeschlossenen Teils, also seiner Wohnung, ausüben. Mithin wäre er Teil einer Erwerbergemeinschaft mit allen daraus folgenden Risiken. Gerade auch im Hinblick auf die ohne notarielle Form mögliche Ausübung des Vorkaufsrechts wäre dies mit erheblichen Folgen für den Mieter verbunden.
Der Bundesgerichtshof hat aber auch dargestellt, dass in bestimmten Fällen einer bewussten Umgehung des § 577 BGB durch den Vermieter unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB auch ein anderes Ergebnis gerechtfertigt sein könnte.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Der BGH hat das Erwerbermodell bestätigt. Allein hilft dies Vermietern für die Zukunft nicht allzu viel, da der Gesetzgeber die Gesetzeslücke zwischenzeitlich geschlossen hat. Eine ganz andere Frage ist, inwieweit die Mieter vom Vorkaufsrecht dann wirklich Gebrauch machen. Die vom Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung dargestellten Risiken für den Mieter bestehen auch künftig.

Fachanwaltstipp Mieter:

Vom Vorkaufsrecht können grundsätzlich nur die Mieter profitieren, die bereits bei Aufteilung Mieter waren. Das Vorkaufsrecht besteht auch nur beim erstmaligen Verkauf. D.h. wer das Vorkaufsrecht nicht ausübt, ist damit bei späteren Verkäufen ausgeschlossen.

24.7.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Wir vertreten Vermieter und Mieter im Zusammenhang mit Kündigungen außergerichtlich und gerichtlich im Rahmen von Räumungsklagen. Die Vertretung erfolgt bundesweit. Gern helfen wir auch Ihnen. Schildern Sie uns Ihren Fall und wir sagen Ihnen, was wir für Sie tun können.
Rechtsanwaltskanzlei
Bredereck & Willkomm
Rechtsanwälte in Berlin und Potsdam
Bredereck & Willkomm
Alexander Bredereck
Am Festungsgraben 1
10117 Berlin
berlin@recht-bw.de
030 4000 4999
http://www.recht-bw.de

Links sortieren nach: Titel (A\D) Datum (A\D) Bewertung (A\D) Popularität (A\D)

Berlin: Notar Dr. Udo Rodig
Beschreibung: Notariat Dr. Udo Rodig: Schützenstraße 5, 10117 Berlin-Mitte. Langjährige Erfahrung vorwiegend in Beurkundungen des Handels- und Gesellschaftsrechts sowie von Immobilienverträgen!
Hinzugefügt am: 07.12.2011 Besucher: 1865 Link bewerten Kategorie: Rechtsanwälte & Notare

Diese Forum-Threads bei RechtsPortal-247.de könnten Sie auch interessieren:

Wie sieht es mit dem Schutz von Wohnungsmietern vor Betriebskosten-Nachforderungen aus? (Regine, 27.03.2017)

Indonesien-Reise - Material zu den dort geltenden Rechtsvorschriften (Bernd, 26.04.2016)

Diese Forum-Posts bei RechtsPortal-247.de könnten Sie auch interessieren:

Jeder der selbstständig tätig ist, wird über kurz oder lang an die Haftung im Schadensfall (Schlechtleistung) nachdenken. Experten sich einig, dass nur eine Berufshaftpflicht hier einen ausreichenden ... (Maddin202020, 21.08.2015)

Danke für diese Übersicht. Die wenigsten Arbeitnehmer ist bekannt, dass sie durch die Berufshaftpflicht des AG geschützt werden können. Meist wird hier eher eine Betriebshaftpflichtversicherung angebo ... (Maddin202020, 11.05.2015)

Das kann ich mir gar nicht vorstellen. (Billi-23, 20.07.2013)

Grundsätzlich! Gehe in Deutschland mit dem gleichen Fall vor einhundert Gerichte und du bekommst 98 verschiedene Urteile. Und so verhält es sich auch in deinem Fall. Solange in diesem Staat Gesetze ... (Otto76, 28.06.2013)

Diese News bei RechtsPortal-247.de könnten Sie auch interessieren:

Game Changer - Erstklassige Übernahme - Jetzt sofort einsteigen. Diese Uran-Aktie jetzt kaufen nach 1.324% mit Isoenergy ($ISO.V), 1.390% mit Uranium Energy ($UEC), 3.496% mit NexGen Energy ($NXE) und 8.050% mit EnC (connektar, 28.09.2022)

Game Changer - Übernahme - Jetzt sofort einsteigen. Diese 669% Uran Hot Stock jetzt kaufen nach 1619% mit Uranium Energy
28.09.22 08:03 AC Research

Vancouver (www.aktiencheck.de, Anzeige)
www.irw-press.at/prcom/images/messages/2022/67609/27092022_Lindam_01.001.png

Zum R ...

Achtung: Sensationelle Übernahme. Massives Kaufsignal. Jetzt schnelle Kursgewinne sichern. Diese Uran-Aktie jetzt kaufen nach 1.324% mit Isoenergy ($ISO.V), 1.390% mit Uranium Energy ($UEC), 3.496% mit NexGen Energy (connektar, 19.07.2022)

Achtung: Sensationelle Übernahme. Massives Kaufsignal. Neuer 393% Uran Hot Stock nach 1.619% mit Uranium Energy ($UEC)

19.07.22 08:03
AC Research

Vancouver (www.aktiencheck.de, Anzeige)
www.irw-press.at/prcom/images/messages/2022/66746/ac07-19-22-AK01.001.png

...

Uranium Hot Stock will Übernahme in wenigen Tagen abschließen. Massives Kaufsignal. Neuer 344% Uran Hot Stock nach 856% mit Uranium Energy ... (connektar, 07.10.2021)

Uranium Hot Stock will Übernahme in wenigen Tagen abschließen. Massives Kaufsignal. Neuer 344% Uran Hot Stock nach 856% mit Uranium Energy ($UEC), 1.324% mit Isoenergy ($ISO.V), 2.513% mit NexGen Energy ($NXE) und 8.050% mit Encore Energy ($EU.V)

07.10.21 08:13
AC Research

Vancouver (www.aktiencheck.de , Anzeige)
Baurecht - Das gibt es zu beachten (prmaximus, 14.09.2021)
Grund und Boden sind teuer, weiß Dr. Patrick Stach. Dennoch ist der Traum vom eigenen Haus nicht gebrochen. Daher nutzen viele Leute die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück, mit Erlaubnis des Grundstückeigentümers, ein Haus zu errichten. Jedoch gibt es hier einige Dinge zu beachten, die bei Nichtbeachtung schnell den Traum vom eigenen Haus zu einem Albtraum werden lassen. Was es genau zu beachtet gibt, haben wir bei Rechtsanwalt Dr. Patrick Stach von der Dr. Patrick Stach zum Erbrecht - Gesetzliche Besonderheiten in der Schweiz (prmaximus, 26.08.2021)
Der Verlust eines Menschen stellt für Nahestehende oft eine schwierige Situation dar. Neben der emotionalen Belastung kommen häufig weitere Schwierigkeiten und Herausforderungen auf die Erben zu. Welche das sind, berichtet der erfahrene Anwalt, Dr. Patrick Stach von der Stach Rechtsanwälte AG (St. Gallen). Er erklärt uns mehr zum gesetzlichen Erbrecht sowie zu den verschiedenen Verwandtschaftslinien.

Wir haben Dr. Patrick Stach gefragt:

...

Transparent über den Projekterfolg informiert werden (prmaximus, 23.03.2021)
Wil im März 2021 - Aus einer Hand deckt oneresource ag den gesamten Customer Lifecycle ab: Business Consulting, ERP Neueinführung, Optimierung einer bestehenden Lösung, Betrieb und Support. Mit dem SAP System können die Kunden von oneresource ag komplexe Logistik und Transportnetzwerke steuern, Channel Management realisieren und die Geschäftspartner in die Prozesse integrieren. oneresource empfiehlt, die Verbräuche nicht nur nach der ABC-Analyse (Werthaltigkeit) sondern auch mit der XYZ-Analyse ...

Schnelligkeit als Erfolgsfaktor bei Immobilieninvestitionen und beim gewerblichen Immobilienkauf (PR-Gateway, 06.05.2020)
Bettina Selzer, Notar in Frankfurt, erläutert welche Käufer beim gewerblichen Immobilienkauf häufig bevorzugt werden und wie eine gute Vorbereitung helfen kann.

Frankfurt, 6. Mai 2020 - Immobilien als Anlageoption stehen bei vielen Investoren hoch im Kurs. Dies umfasst sowohl Wohngebäude als auch Gewerbeimmobilien. In einem angespannten Immobilienmarkt ist es jedoch nicht immer einfach, attraktive Objekte zu finden und schließlich auch den Zuschlag zu erhalten. Wie eine optimale Vorbereit ...

Melissa gibt Tipps für Erfolg im E-Commerce (PR-Gateway, 22.04.2020)
Anbieter von Datenqualitäts-, Identitätsprüfungs- und Adressmanagementlösungen veröffentlicht neues kostenloses Whitepaper

Köln. "Das Geheimnis des Erfolgs für internationalen E-Commerce" - unter diesem Titel hat Melissa ein neues Whitepaper herausgegeben. Darin informieren die Experten für Datenqualitäts-, Identitätsprüfungs- und Adressmanagementlösungen auf 14 Seiten, wie falsche Adressen, Onlinebetrug und weitere Faktoren das E-Commerce-Geschäft beeinträchtigen. Gleichzeitig stellt es ...

COVID-19: Maßnahmen auf dem Gebiet des Zivilprozessrechts (PR-Gateway, 14.04.2020)
Österreichische Regierung reagiert auf Pandemie

Die COVID-19-Pandemie hat in Österreich zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Justizwesens geführt. Der Gesetzgeber reagierte auf die Herausforderungen durch vielfältige Maßnahmen.

1. Maßnahmen auf dem Gebiet des Zivilverfahrensrechts

In gerichtlichen Verfahren werden alle verfahrensrechtlichen Fristen bis zum Ablauf des 30.4.2020 unterbrochen. Dies bedeutet, dass in bürgerlichen Rechtssachen (Zivilprozess, Außerstreitverf ...

Erfolg in Suchmaschinen von Nabenhauer Consulting: die Summe vieler Faktoren berücksichtigen (PR-Gateway, 24.01.2020)
Steinach im Januar 2020 - Vor dem Hintergrund der neuesten Entwicklungen und dem Erreichen der ambitionierten Unternehmensziele ist die Neuentwicklung von Nabenhauer Consulting "Suchmaschinenoptimierung" massgeblich und zukunftsweisend. Die Kunden haben damit die Möglichkeit, eine möglichst hohe Anzahl an Besuchern auf Ihre Webseite zu bekommen. Es geht im Grunde darum, effektive, wirkungsvolle Maßnahmen zu ergreifen, die ein besseres Ranking in den Ergebnislisten der Suchmaschinenindizes - an d ...

Werbung bei RechtsPortal-247.de:

Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks

RechtsPortal-247.de: News, Infos & Tipps zum Thema Recht

RechtsPortal 24/7: News, Infos und Tipps rund um das Thema Recht!

Vorkaufsrecht des Mieters bei Verkauf eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten ungeteilten Grundstücks



RechtsPortal-247.de: News, Infos & Tipps zum Thema Recht	Seiten-Suche:


RechtsPortal-247.de <- Startseite Anmelden oder Einloggen